Dù trả trước một số tiền để “làm tin” nhưng nhiều lý do khác nhau mà bên bán và bên mua trước không thực hiện việc mua bán với nhau như: Tìm được thửa đất hoặc nhà ở có vị trí thuận lợi hơn, giá phù hợp hơn…Trong trường hợp này, khi làm hợp đồng đặt cọc có thể ghi là trả trước thay vì ghi là hợp đồng đặt cọc vì hậu quả pháp lý của đặt cọc và trả trước là khác nhau.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc khi không thực hiện hợp đồng

Đặt cọc là gì?\

Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể:

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất, nhà ở tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

– Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có nhà, đất.

Trường hợp 3: Nếu bên có nhà, đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

– Thì bên có nhà, đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc)

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.

Mua bán nhà đất: Nên ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”? (Ảnh minh họa)

Quy định về trả trước và hậu quả pháp lý
Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về trả trước. Tuy nhiên, trong việc áp dụng thực tiễn xét xử và nghĩa của từ trả trước thì trả trước là việc bên có nghĩa vụ trả tiền trả trước một khoản tiền cho bên bán.

Vì là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên khi bên mua không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu (không mua) thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại cho bên mua và sẽ không chịu bất cứ khoản tiền phạt nào (trừ khi các bên có thỏa thuận khác và không trái với quy định của pháp luật).

Kết luận (áp dụng trong trường hợp các bên không có thỏa thuận)

1 – Khi viết giấy giao tiền trước khi lập hợp đồng và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì người mua muốn có giải pháp an toàn dù có thể sau này không mua thì nên ghi là tiền trả trước thay vì ghi là đặt cọc.

2 – Trong trường hợp đã đặt cọc mà có người khác mua giá cao hơn (số tiền chênh lệch cao hơn so với tiền đặt cọc và tiền phạt cọc) thì bên có nhà đất có thể bán cho người đó.

Ví dụ: Ông A nhận tiền đặt cọc của ông B với số tiền là 200 triệu đồng (thỏa thuận giá mua đất là 02 tỷ đồng, nhưng sau đó thì ông C có đề nghị muốn mua với giá là 2,5 tỷ đồng thì ông A có thể bán. Vì trả lại tiền đặt cọc và tiền phạt cọc (400 triệu đồng gồm: 200 tiền đặt cọc đã nhận và 200 triệu đồng tiền phạt cọc (tương đương với tiền đặt cọc)) thì ông A vẫn được hưởng thêm 300 triệu đồng so với giá ông B đưa ra.

Lưu ý:

– Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (theo Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).