Cho đến nay chưa có một văn bản pháp luật nào của các cơ quan có thẩm quyền quy định rõ ràng khái niệm về sổ trắng nhà đất là loại giấy tờ gì. Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều địa phương xem sổ trắng là một trong những loại giấy được quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003.
Sổ trắng là bao gồm những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận từ rất lâu. Chủ yếu là các loại giấy được cấp trước ngày 30/4/1975 có Văn tự đoạn mại bất động sản (nhà ở và đất dùng để ở), bằng khoán điền thổ, giấy cấp sau ngày 30/4/1975 là giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận hoặc tờ đơn quyết định của UBND cấp huyện công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Nhìn chung, sổ trắng vẫn là giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, được cấp đúng quy định pháp luật tại thời điểm ban hành. Nên không thể phủ nhận giá trị pháp lý của loại sổ này.
Tại Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể người dân nào sử dụng tài sản nhà đất có sổ trắng được cấp trước ngày 10/12/2009 thì được phép yêu cầu thực hiện việc chuyển đổi sang sổ hồng. Để làm thủ tục chuyển đổi này và cũng như biết hồ sơ cần chuẩn bị, bạn có thể xem tiếp ở đường link này.
Sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm trường cấp cho người dân để quản lý, khai thác, trồng và bảo vệ rừng có thời hạn sử dụng (hay còn gọi là hình thức cho thuê đất). Nếu hết thời hạn sử dụng thì đất sẽ bị Lâm trường thu hồi về nếu như ngay tại địa phương đó chưa có các chính sách mới áp dụng việc bàn giao đất sổ xanh cho người dân.
Ngoài ra, trong một số trường hợp khác Lâm trường chỉ cho người dân thuê đất để trồng rừng và phát triển, người dân không được tự ý thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất sổ xanh. Do đó, cũng sẽ không thể tiến hành thủ tục chuyển sổ sanh sang sổ đỏ được.
Sổ đỏ mẫu giấy do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành vào trước năm 2009, có bìa là màu đỏ (đặc điểm mà người dân dựa vào để kêu tên là sổ đỏ). Sổ đỏ có chứa nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, đất đó có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất vườn, đất ao, đất rừng… nên sổ đỏ mới có tên gọi chính thức và đứng với pháp luật là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003 có quy định rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho người dân sở hữu và sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, sự an toàn của người sử dụng đất trước pháp luật trong mọi tình huống có thể xảy ra tranh chấp, khiếu nại và mâu thuẫn.
Sổ hồng là mẫu giấy chứng nhận do Bộ xây dựng ban hành, bìa là màu hồng, nội dung bên trong là ghi nhận thông tin về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất của chủ sở hữu nên sổ hồng mới có tên gọi đúng theo quy định pháp luật là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất đai.
Theo Điều 11 Luật nhà ở năm 2005 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất (sổ hồng) được cấp cho chủ sở hữu tài sản trong các trường hợp sau đây:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng là chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu căn hộ trong tòa chung cư thì cấp duy nhất một loại giấy chứng nhận đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất đai cho chủ tài sản.
Còn nếu chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất đai thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Cả 2 loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ở năm 2020 hiện nay, sổ xanh được rất ít người sử dụng và biết đến ở một vài tỉnh thành, địa phương nước Việt Nam hầu như không còn sử dụng sổ xanh. Nhưng 3 loại sổ còn lại là sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng vẫn được sử dụng rộng rãi, phổ biến. Nhất là sổ đỏ và sổ hồng là 2 loại gần gũi với mọi người nhất.
Thực tế, cách phân biệt 4 loại sổ này rất dễ dàng. Tất cả các loại sổ này đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép và ban hành. Các hoạt động liên quan như xây dựng, cải tạo, sửa chữa, chuyển nhượng, mua bán, cầm cố, tranh chấp… đều luôn phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Đối với 3 loại sổ là sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau. Luật đất đai không hạn chế giá trị của các loại sổ này.
Đa phần người dân hay nhận biết điểm khác biệt giữa các loại sổ (giấy) chứng nhận này bằng mắt tức là dựa vào màu sắc khác nhau của chúng, tương ứng với từng tên gọi mà 4 loại sổ có. Thế nhưng, đây chỉ là cách để tránh nhầm lẫn khi hỗ trợ nhà đầu tư phân biệt 4 loại sổ 1 cách cụ thể nhất. Điểm khác biệt giữa các loại sổ này vẫn phải dựa vào nội dung và giá trị của từng loại sổ.
| Loại sổ | Sổ trắng nhà đất | Sổ xanh | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Bản chất | Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ghi nhận hiện trạng thực tế của tài sản ngay tại thời điểm cấp (Các loại Văn tự mua bán nhà, bằng khoán điền thổ…). | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng. | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. | Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị gồm nội thành, nội thị xã cũng như thị trấn. |
| Màu sắc | Màu trắng | Bìa màu xanh da trời | Đỏ | Hồng |
| Căn cứ cấp sổ | Nghị Định 02 – CP và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước. | – | Nghị Định 64 – CP và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. | Nghị Định 60 – CP và Nghị Định 88/2009/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền đất. |
| Cơ quan ban hành mẫu sổ | UBND Xã, Phường, UBND Huyện thị xã cấp xác nhận cho chủ sở hữu. | Lâm trường | Bộ Tài Nguyên và Môi Trường. | Bộ xây dựng (đối với sổ hồng cũ) và Bộ Tài Nguyên – Môi Trường (đối với sổ hồng mới). |
| Khu vực được phép cấp sổ | Cả nước | Trong khu vực đất rừng do Lâm trường chỉ định | Ngoài đô thị | Cả nước |
| Loại tài sản được cấp sổ | Tất cả các loại đất | Đất rừng | Đất ở nông thôn, đất nông – lâm – ngư nghiệp, đất làm muối | Tất cả các loại đất |
| Nội dung trên sổ | Văn tự đoạn mại mua bán nhà ở
Giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng Giấy chứng nhận quyết định của UBND công nhận quyền sở hữu tài sản. |
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng do Lâm trường cấp cho người dân khai thác, trồng rừng, bảo vệ và phát triển. | Ghi nhận quyền sử dụng đất gồm: đất ở, đất sản xuất, vườn, ao, đất rừng…
Khi có công trình, tài sản xây dựng trên đất thì ghi nhận việc xây dựng công trình. |
Ghi nhận quyền sở hữu đất bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, mục đích…
Ghi nhận quyền sở hữu nhà bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung và riêng, kết cấu, số tầng… |
| Thời hạn sử dụng | Không có quy định | Có thời hạn sử dụng | Vĩnh viễn | Có thời hạn sử dụng nhất định, không vĩnh viễn |
| Giá trị pháp lý | Ngoại trừ sổ xanh ra thì 3 loại sổ còn lại là sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau. Vì tại Khoản 2 Điều 29 Nghị Định số 88/2009/NĐ-CP đã ghi rõ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận mới khi có yêu cầu (không bắt buộc). | |||
Tùy thuộc vào các đơn vị có thẩm quyền cấp phép mà các vấn đề có liên quan đến việc chỉnh sửa, cấp đổi, chuyển nhượng, mua bán đều sẽ do đơn vị đó trực tiếp ghi nhận và xử lý, giải quyết cho người dân khi phát sinh trục trặc. Trong trường hợp, sự việc vượt quá khả năng kiểm soát, thẩm quyền sẽ được gửi lên cấp cao hơn để thụ lý.
Trên đây là khái niệm, đặc điểm của từng loại sổ và cách phân biệt 4 loại sổ theo đúng quy định của pháp luật. Thông qua nội dung bài viết này, mong rằng mọi người sẽ có thêm thông tin về pháp lý cũng như không còn e ngại, lúng túng khi gặp phải những vấn đề có liên quan đến các loại sổ.
